İnsanların kendi istedikleri bir çevrede hayatlarını sürdürebilme isteği, insanlığın ilk var olmaya başladığından beri süregelmiş bir ihtiyaçtır. Konut talebi, ülkeden ülkeye değişiklik göstermekle birlikte kimi ülkelerde yalnızca barınma amaçlı olsa da ülkemizde özellikle şehirleşmenin oldukça artmaya başladığı dönemde birincil taleplerden biri haline gelmiştir. Hızla değişen dünyada toplumların sosyal ekonomik , ve kültürel olarak sürekli olarak gelişim halinde olması, bireylerin de bu değişimle birlikte istek ve beğenilerinde farklılıklar oluşması yaşadıkları konutların bir zaman sonra ihtiyaçlarına cevap vermemesine neden olmaktadır. Bu durum sonucunda yeni bir konut alma veya mevcut konumda büyük değişmeler yapma gereksinimi oluşmaktadır.
1950’li yıllardan konut eksikliği büyük bir problem olarak ortaya çıkmıştır. Diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi bizim ülkemizde de artan konut talebine karşılık yeterli sayıda ve uygun fiyatlarda konut üretilememiştir. Enflasyonun oldukça yüksek olması ve tasarruf düzeylerinin yetersizliği sorunu, konut finansmanı yoluyla söz konusu ihtiyaç giderilememiştir. Bu konuda uygulanan ekonomik politikaların nihayetinde bütçe olanaklarına dayalı olması, düzenli ve yeterli biçimde bu alana fon aktarılmasını engellemiştir.
Konut kredileri, gelişmekte olan ülkelerin başta gelen sorunlarından biridir. Bazı durumlarda ise var olan kaynakların etkin kullanılmaması ve yatırımcılara doğru bir şekilde yönlendirilmemesi, finansman sorununun temelini oluşturmaktadır. Berberoğlu (2005).
Konut satın almak isteyen tüketicilerin, mevcut gelirleri ve yakın gelecekte elde edeceği gelirler, uzun vadelerde ödemek üzere konut kredisi almaları ve bu sektörde etkin bir şekilde faaliyet gösteren kurum ve firmaların varlığını sürdürebilmesi, yalnızca ekonomik istikrarın hâkim olduğu piyasalarda mümkündür. Ülkemiz gibi gelişmekte olan ülkelerde en önemli etken olan ekonomik istikrar gerçek anlamda tam olarak sağlanamadığından bu alanda büyük gelişmeler uzun zaman almış ve uzun yıllar konut piyasası da ihmal edilmiştir.
1.Konut Kredilerinin Tarihsel Gelişimi
Türkiye’de ağır kayıplara yol açan 1999 Marmara depremiyle birlikte üst üste gelen 2000 Kasım ve 2001 Şubat ekonomik krizleri tüm sektörleri olduğu gibi inşaat ve emlak sektörünü de etkisi altına almıştır. Ekonomide yaşanan bu olağanüstü durumlar 2002 yılında da devam etmiş ve konut piyasasını da ağır bir yıkıma sebep olmuştur. 2000’li yılların başında ülkemiz ekonomisinde yaşanan istikrarsızlık ve faiz oranlarındaki yüksek artışlar bu alanda ülkemizi daha da geriye sürüklemiştir. Bunu takip eden döviz kurlarında yaşanan yükselişlerle birlikte de konut kredisi borçluları geri ödemelerinde çok büyük bir zorluk içerisine girmiştir. Bu sebeple de yeni kredilerin açılması ve farklı kredi alternatiflerin sunulması sınırlı hale gelmiştir. Konut kredileri asıl gelişimini 2000 Kasım ve 2001 Şubat krizlerinden sonra gerçekleştirmiştir.
Ülkemiz tüm bu yaşanan kötü gelişmelerin ardından 2004 yılı ve sonrası enflasyonun istikrarlı bir biçimde düşerek olması gereken makul seviyelere gelmesi sonucunda faizlerin de geçmişe oranla daha uygun noktalara inmesi, Mortgage yasasının gündemde olması, geçmiş dönemde yaşanan aksaklıklar sebebiyle nüfusun artmış olmasına rağmen inşaat sektöründeki durgunluk ve biriken talepler gibi nedenlerden dolayı inşaat sektöründe büyük bir ivmeyle hareketlenmeler başlamıştır. Hatrı sayılır birçok inşaat şirketi ve ülkemizdeki önemli kamu kuruluşları bu alanda desteklenerek inşaat faaliyetlerine hız verilmiş, tüketicilerin ihtiyaç duyduğu nitelikli konut üretimine başlanmıştır.
Ülkemiz ekonomisinde bu dönemden sonra yaşanan ekonomik istikrar sonucunda enflasyon ve faiz oranlarında düşüşler yaşanmıştır. Bu durum konut almak istenen tüketicilerin ertelenen konut hayallerinin gerçekleşmesini sağlamış buna bağlı olarak da ipotekli konut kredilerinin hacminde hızla büyüme meydana gelmiştir.
İpotekli konut kredilerinin hacminin ülkemizde özellikle faiz oranlarındaki gelişmelere paralel olduğu yadsınamaz bir gerçektir.
2004 yılından sonra Türkiye’de enflasyonun istikrarlı bir şekilde düşmesine bağlı olarak faizlerin de düşüşe geçmesi geçmişe kıyasla çok uygun yüzdelere inmesi ve uzun vadeli Konut Finansmanı (mortgage) Yasasının 2007 yılında yürürlüğe girmesiyle konur sektöründe oldukça hızlı bir hareketlenme arz ve taleplerde artış ve gelişimlere neden olmuştur.
Tablo:2000-2010 Yılları Kişi Başına Düşen Konut Kredisi Tutarları
2.Mortgage kredisi Nedir?
Tutulu satış kredisi veya İpotekli Konut Kredisi anlamlarına gelen Mortgage Kredisi, taşınmaz bir malın ipotek verilmesi koşuluyla müşterilere kredi sağlanmasıdır. Bu kredi konutun satın alınması için gereken miktarın banka tarafından müşterisine verilmesi karşılığında evin üzerine ipotek konulması ve akabinde kredilerin müşteri tarafından ödenmesi sürecini kapsar.
Mortgage kelimesini inceleyecek olursak etimolojik olarak bakıldığında bu kelimenin “mort” ve “gage” adlı iki farklı kelimenin birleşimiyle oluşmaktadır. Mortgage kelimesine etimolojik açıdan bakıldığında aslında kelimenin “mort” ve “gage” adlı iki farklı kelimenin birleşimiyle oluştuğu görülmektedir. Her ikisi de Avrupa kökenli olan bu kelimelerden “mort” Latince ve eski Fransızca’da ölüm anlamına gelirken “gage” kelimesi eski Germen dillerinde rehin veya bir şeyi teminat olarak göstermek anlamına gelmektedir. (Yalçıner, 2006:5)
Tek tek anlamları düşünüldüğünde çok bir anlaşılmasa da esasında mortgage kelimesiyle kastedilen, borçlunun borcunu ödemesi durumunda konut, borç veren için ölü anlamını ifade ederken; eğer borçlu borcunu ödeyemezse konut alacaklıya ait olmaktadır, anlamı taşır. Türkiye’de verilen tüm konut kredileri mortgage kapsamında kullandırılmaktadır.
Mortgage kredisi sayesinde müşteriler düşük aylık ödeme ve yüksek vadelerle kolayca ev sahibi olabilmektedir. Bu sayede uzun yıllar kira ödemek yerine konut kredisi çekerek yaklaşık kira tutarı kadar kredi ödeyen müşteriler kolayca ev sahibi olmaktadırlar. Mortgage sisteminde konut kredilerine uygulanan faiz oranı sabit olabildiği gibi değişken de olabilir. Veya her ikisini de içerebilir. Türkiye’de bulunan bankalar ise çoğunlukla sabit oran faizleri uygulamaktadırlar.
Müşteriler bu sistemde konut kredisiyle aldıkları ev üzerinde bankaya ipotek tesis ederek banka tarafından müşterilerin ödeyecekleri krediler teminat altına alınmış olur.
Mortgage krizi
Amerika’da yaşanan mortgage krizi, konut kredileri konusunda dünyanın en büyük krizlerinden birisidir. Özetle kredi notu hiç de iyi olmayan kişilere dahi konut kredisi verildiği kriz döneminde bankalar elde edecekleri karları düşünmüş fakat Bankalar bu kredilerin verilmesini desteklerken büyük ayrıntılar gözden kaçırılmıştı. Kredi verilmemesi gereken müşteri profilindeki kişilere dahi kredi ödemesi yapılmıştır. Fakat bu krediler hiçbir şekilde ödenmemiştir.
Bankalar ise bu durumda konutlara el koymuştur. Bu sebeple de satılık evlerin sayısı bir hayli artmış ve bu da ev fiyatlarını düşürmüştür. Bu evlerin değerleri zaman içinde çekilen kredi tutarlarının bile altına düştüğünde konut kredisinden yararlanan müşteriler de kredilerini ödememeye başlamışlardır. Bu durum bankaları çok büyük bir zarara uğratmıştır.
Oldukça ucuz satılan konutlardan dolayı zarar eden bankalar büyük bir krizin de kapılarını aralamıştır. Bu şekilde birbirini takip eden zincir krizi oldukça derinleştirmiştir. Tüm bu nedenlerden dolayı bankaların konut kredisi verirken o günün koşullarındaki konut piyasasının genel durumuna da dikkat etmeleri bir hayli önem kazanmıştır.
3.Konut kredileri ve inşaat sektörü arasındaki ilişki
İnşaat sektörü ile konut kredileri arasında oldukça yakın bir ilişki vardır. İnşaat sektörü, konutların inşa edilmesi, onarılması düzenlenmesi ve satılması gibi birçok faaliyeti barındırır. Konut kredileri ise, bu konutların insanlar tarafından satın alınması için kolaylık sağlayan bankalar tarafından uzun yıllardır müşterilerine kullandırdıkları bir kredidir. Bu nedenle, inşaat sektöründeki gelişmeler ile birlikte bu sektörün sağlıklı bir şekilde çalışması, konut kredilerinin de etkin bir şekilde kullanılmasını sağlar.
İnşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketler ve inşaat firmaları, konutların inşa edilmesi ve satılması süreçlerinde büyük rol oynar. Bu şirketler, konutların inşaatını tamamladıktan sonra, onları satışa sunar ve konut kredisi alan kişilere satışı gerçekleştirir. Bu nedenle, inşaat sektöründe çalışan şirketler ve inşaat firmaları, konut kredisi alan kişilere evleri satışa sunarak bu kredi sayesinde müşterilere evlerin satışını gerçekleştirirler.
Ayrıca, inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketler ve inşaat firmaları, evlerin inşaatı sırasında kullandıkları malzemeler ve hizmetler için de ödeme alır. Bu ödemeler, genellikle konut kredisi alan kişiler tarafından yapılır ve bu nedenle, inşaat sektöründe çalışan şirketler ve inşaat firmaları, konut kredisi alan kişilere hizmet verirler.
Konut kredileri, konut alımı işlemi için ihtiyaç duyulan maddi desteği sağlayan kredilerdir. Ancak konut kredileri evin değerinin yalnızca belli bir kısmını karşılayabilmektedir.
Günümüzde insanların bir ev sahibi olabilmesi için ya çok ciddi sermayelerinin olması ya da konut kredi çekmeleri gerektiği yadsınamaz bir gerçektir.
Bankalardan talep edilebilecek konut kredisi, Haziran 2022 tarihinden itibaren satın almak istenen konut değerine göre aşağıdaki tabloda belirtilen şekillerde verilebilmektedir. Alınacak konutun değeri ve sınıfı, ev bedelinin ne kadarının kredi olarak kullanılabileceği konusunda belirleyici oluyor.
Konut kredileri ile ilgili bilinmesi gereken bir diğer husus ise bankaların, kredinin geri ödenmesinde olası bir sorun yaşanması durumuna karşı kredi borcu bitene kadar evi ipotek olarak tutmalarıdır. Borç tamamlandığı takdirde evin üzerindeki ipotek banka tarafından kaldırılmaktadır.
4.Konut Kredisi Kullanımının Şartları Nelerdir?
Konut kredilerinin kullandırılabilmesi, yani insanların istediği eve sahip olabilmesi için yardımcı olabilecek bu imkana sahip olabilmeleri için bazı şartlar aranmaktadır. Bir diğer deyişle konut kredisi alabilme imkanı, bu şartlara olan uyumla ilgilidir. Konut kredisi için aranan başlıca şartlar:
- 18 yaşını tamamlamayan ve 70 yaşını tamamlamış bireyler bu kredi imkanından faydalanamamaktadır.
- Bankalar, konut kredisi çekebilmek için çok sayıda belge istemektedir. Bu belgelerin eksiksiz olarak zamanında sunulması gerekmektedir. Bu belgeler, alınacak eve ve size dair detaylı bilgi edinerek kredi yeterliliğiniz olup olmadığı hakkında bankalara bilgi sağlamaktadır.
- Kredi talebinin banka tarafından onaylanabilmesi için kredi notu çok önemli bir rol üstleniyor. Kredi notu düşük olan kişilerin çoğunlukla olumsuz cevap almasıyla beraber, kredi notu yüksek olan kişiler diğer kriterler doğrultusunda kredi kullanmaya hak kazanabilmektedir.
- Kredi kullanmak isteyen kişilerin hane gelirinin, rutin harcamalar dışında aylık olarak konut kredisini ödeyebilecek durumda olması beklenmektedir.
- Konut kredisi için bireysel şartlar sağlanmış olsa bile bunun dışında sağlanması gereken bazı kriterler mevcut. Kredi başvurusu yapılan evin iskanının olması gerekmektedir. İnşası tamamlanmamış bir ev için başvuru yapılacaksa kat irtifakı sunma şartı aranmaktadır. Çoğu banka, en az %80’i tamamlanmış yapılar için kredi verebilmektedir. Ancak ev alınacak konut projesinin anlaşmalı olduğu bir banka varsa binanın %80’i tamamlanmadan da kredi çekilebilmesi mümkün olabilmektedir.
- Bankanın krediye onay vermesi, başvuru sonrası hazırlanan ekspertiz raporu ile doğrudan bağlantılı bir süreçtir. Bu ekspertiz raporu sürecinde alınacak konuta bir gayrimenkul ekspertiz personeli gönderilerek yapıyla ilgili bilgileri içeren bir rapor hazırlayarak binanın değerini belirlemektedir. Bu raporda yer alan detaylar, bankanın konut kredisi başvurusunu onaylamasında büyük rol oynamaktadır.
Kredi Notu:
Kredi notu, olabilecek kredi taleplerinizin olumlu sonuçlanabilmesi adına büyük bir rol oynayan değerlendirme yöntemidir.
Kredi notunu etkileyen birçok unsur bulunmaktadır. Bu unsurlardan en önemlisi de daha önce kullanılan kredileri ödeme düzeni, kredi kullanma sıklığı ve kredi kartı borç durumu olarak belirlenmiştir.
5.Bankalar konut kredisi verirken nelere dikkat eder?
Bankalar, konut kredisi verirken birçok faktöre dikkat etmektedir. Öncelikle, müşterinin kredi kullanım amacına bakılmaktadır. Kredi, ev alımı, ev satın alınması, ev yenileme veya ev değiştirme gibi nedenlerle istenebilir. Bankalar, müşterinin kredi kullanım amacının gerçekçi olduğundan emin olmak isterler. Bu nedenle, müşterinin kredi talebini destekleyen belgelere (örneğin, ev alımı için alım sözleşmesi) veya müşterinin kredi kullanım amacının gerçekçi olup olmadığını gösteren diğer belgelere (örneğin, ev yenileme için fiyat teklifleri) ihtiyaç duyulabilir.
Bankalar ayrıca, müşterinin krediye olan talep edilen tutarın gerçekçi olduğundan emin olmak isterler. Bu nedenle, müşterinin kredi tutarının evin değerine ve müşterinin gelirine uygun olup olmadığını değerlendirirler. Bu nedenle, müşterinin gelir ve giderlerini gösteren belgeler (örneğin, maaş bordrosu veya vergi levhası) istenebilir.
Bankalar ayrıca, müşterinin kredi ödeme kabiliyetini değerlendirirler. Bu nedenle, müşterinin kredi ödeme kabiliyetini gösteren belgeler (örneğin, maaş bordrosu veya vergi levhası) istenebilir. Bu belgeler incelenerek, müşterinin kredi ödemesi için yeterli gelirine sahip olup olmadığı değerlendirilir.
Bankalar ayrıca, müşterinin kredi ödeme geçmişini de değerlendirirler. Bu nedenle, müşterinin kredi ödeme geçmişini gösteren belgeler (örneğin, kredi notu veya kredi raporu) istenebilir.
Bu belgeler incelenerek, müşterinin geçmişte kredi ödemelerinde sıkıntı yaşamış olup olmadığı değerlendirilir.
Tüm bu değerlendirmeler büyük bir titizlikle yapıldıktan sonra müşterilerin konut kredisi için uygun olup olmadığı belirlenir.
Müşteri gelir durumu
Bankaların müşterilerine kredi verme aşamasında öncelikle dikkat ettikleri konular arasında müşterilerin gelir durumu ile birlikte müşterilerin çalıştığı sektör ve kurum göz önünde bulundurulur. Bunun en önemli sebeplerinden birisi müşterilerin almış oldukları krediyi geri ödeme gücünün yüksek olup olmadığını ölçebilecek en önemli kriter olmasıdır. Müşterilerin işten ayrılmaları veya gelir durumunda meydana gelen olağanüstü değişikliklerin kredi ödemelerinizde yaratacağı zorlukları ve bu sebeple oluşabilecek zararları ve böyle bir durumla karşılaşıldığında aldıkları krediyi deyip ödeyemeyeceklerini öngörmek adına bankalar tarafından yapılan bu araştırmalar oldukça önem arz etmektedir. Özellikle son dönemde bankaların oldukça genişlettiği ödeme seçenekleri ve buna bağlı olarak konut kredisi kullananlarının sayısındaki yüksek artış bankaları bu konuda daha özenli bir araştırma yapmaya neden olmaktadır.
Kredi Notu
Bankalar için müşterilere kredi vermek konusundaki en önemli ve belirleyici bir diğer unsur da müşterilerin kredi geçmişidir. Bankalar konut kredisi isteyen müşterilerini yalnızca gelirleriyle değerlendirmeyip kişilerin geçmişte yapmış olduğu tüm finansal işlemlerini dikkate alarak bir kredi notu hazırlar. Bu sayede müşterilerin kredilerinin geri ödenebilirlik durumu belirlenmiş olur. Yani müşterilerin kredi notu çektikleri kredileri düzenli ödeyip ödemeyeceği noktasında bankaya yol göstermektedir.
Ödenecek Peşinat Tutarı
Kredinin onaylanma ihtimalini yükselten en önemli faktörlerden birisi ödeyeceğiniz peşinatın yüksek olmasıdır. Peşinat değerinin yüksek olması çekilen kredinin düşmesi anlamına gelmektedir. Daha az kredinin onaylanması da daha kolay olacaktır. Müşteriler Konut değerinin %90’ınına kadar kredi çekilebildiği için en az %10 peşinat ödemesi gerekmektedir. Oldukça yüksek verilebilen kredilerin güvence altına alınması için bankalar İpoteklenecek
Konut kredisi çekmek isteyen müşterilerinden bir başka evi de ipotek olarak göstermelerini isteyebilir. Bu sayede bankalar da yüksek kredi tutarları karşısında kendilerini güvence altına alırlar. Burada müşterilerin dikkat etmesi gereken bir diğer husus da ipotek olarak gösterilecek evin maddi anlamdaki değerinin yüksekliği ölçüsünde kredi başvurularının onaylanma ihtimalinin de o denli artmasıdır.
Konut Piyasasının Genel Durumu
Enflasyonun oldukça yüksek olduğu dönemlerden geçerken birçok alanda olduğu gibi bankacılık sektöründe de ekonomik risklerin arttığı yadsınamaz bir gerçektir. Bu sebeple bankaların çoğu risk almaktan kaçınmaktadır. Bu nedenle müşterilere kredi verme sürecinde oldukça titiz davranan bankalar müşterilerle ilgili her detaya önem verirler. Özellikle pandemi dönemi ve sonrasında yaşanan ekonomik bunalımlar ve konut piyasasında yaşanan iflas riskleri de bankaların müşterilerine kredi verme konusunda çok temkinli davranmalarına sebep olmaktadır.
6.Konut Kredisi Kullanırken Müşteriler Nelere Dikkat Etmelidir?
Konut kredisi almak için alınan evin ipotek edilmesi gerekmektedir. Bu konu oldukça önemlidir. Çünkü konut kredilerinin geri ödenmesi konusunda meydana gelebilecek olumsuz bir durum sonucunda, tüketicilerin bu krediyi ödememesi bankanın eve el koyması anlamına gelmektedir. Bu yüzden tüketiciler geri ödemelerini bu durumu dikkate alarak planlamalıdır. Konut kredilerinin vadeleri değişken olmakla beraber genelde ortalama 5 ile 10 yıl arasındadır. Oldukça uzun olan bu ödeme dönemleri için bankaların geniş yelpazede birçok müşteri profiline hitap edecek ödeme seçenekleri mevcuttur. Müşteriler aylık gelir gider planlamalarını doğru yaparak konut kredisi için ayırabilecekleri nakit miktarını hesaplamalı ve tüm işlemlerini buna göre oluşturmalıdır.
Tüketiciler konut Kredileri kullanmadan önce ise kredinin alınacağı bankaların tam olarak araştırmalarını yapmak ve bankalar arasındaki karşılaştırmalar yapılmalıdır. Burada en dikkat edilmesi gereken ölçütler başta bankanın güvenilirliği olmak üzere konut kredisi faiz oranı, banka komisyonu ve masraflardır. Bunun yanında müşterilerin bankalara konur kredi başvurusu yapmadan önce kredi notunu öğrenmesi gerekir. Bankalarda bulunan kredi notunun öğrenilmeden başvuru yapılmaması oldukça önemlidir. Çünkü kredi notunun düşük olursa bu durumdan kaynaklı bankalar istenilen kredi tutarlarını onaylamayacaklardır .Bu yüzden müşterilerin öncelikle kredi notlarını kontrol etmeli ve düşük olduğu takdirde yükselmesi için gerekenleri yapmalı ve farklı seçenekler değerlendirmelidir.
Konut kredisi çekerken dikkat edilmesi gereken diğer önemli noktalar şunlardır:
Konutun fiyatı: Konut kredisi çekmeden önce konutun fiyatının piyasa koşullarına uygun olup olmadığını araştırmak önemlidir. Aşırı yüksek fiyatlı bir konut alındığında, konut kredisi geri ödemesi zorlaşabilir.
Konutun durumu: Konutun durumu da konut kredisi çekilirken dikkate alınması gereken bir noktadır. Özellikle, yeni inşa edilmiş bir konut alınıyorsa, kredi geri ödemesi daha az olabilir. Ancak, eski bir konut alınıyorsa, evin bakımı ve yenileme gibi masraflar da ortaya çıkabilir ve bu nedenle kredi geri ödemesi daha yüksek olabilir.
Faiz oranı: Konut kredisi çekilirken, faiz oranı da dikkate alınması gereken bir noktadır. Düşük faiz oranlarına sahip konut kredileri daha cazip olabilir, ancak aynı zamanda faiz oranlarının yükseleceği riskini de içerir. Bu nedenle, faiz oranı düşük olduğunda konut kredisi almak daha cazip hale gelebilir ancak aynı zamanda faiz oranlarının yükseleceği riskini de içerir. Son yıllarda, konut piyasasında yaşanan değişiklikler nedeniyle konut kredileri faizleri de değişmiştir. Özellikle, konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle insanların ev almayı düşünmelerine yardımcı olan çeşitli konut kredi seçenekleri sunulmuştur. Bunlar arasında, düşük faizli konut kredileri, konut kredisi kullanılarak yapılacak ev alımına yönelik vergi indirimleri gibi seçenekler bulunmaktadır.
7.Pandemi sürecinin konut kredilerine etkisi
Türkiye’de konut kredilerinin kullanım oranı, genellikle ülkenin genel ekonomik durumunu yansıtan bir göstergedir. Örneğin, ekonomik büyüme dönemlerinde, konut kredilerinin kullanım oranı da yüksek olur. Bu durum, insanların ev sahibi olma hayallerini gerçekleştirme için daha fazla kredi kullandıklarını gösterir. Aynı şekilde, ekonomik daralma dönemlerinde, konut kredilerinin kullanım oranı da düşer. Bu durum, insanların ev sahibi olma hayallerini gerçekleştirme için daha az kredi kullandıklarını gösterir.
Son yılların en yüksek konut kredileri kullanım oranı, 2007 yılında gerçekleşmiştir. O dönemde, Türkiye’de konut kredilerinin kullanım oranı yüzde 39,4 olmuştur. Bu oran, sonrasında 2008 yılında yüzde 39,3’e, 2009 yılında yüzde 35,8’e ve 2010 yılında yüzde 35,3’e düşmüştür. 2011 yılında ise konut kredilerinin kullanım oranı tekrar yükselişe geçmiş ve yüzde 37,5 olmuştur.
2012 yılında ise, Türkiye’de konut kredilerinin kullanım oranı yüzde 35,7 olmuştur. Bu oran, 2016 yılında ise, konut kredilerinin kullanım oranı yüzde 35,3 olmuştur. Bu oran, 2017 yılında yüzde 35,5’e, 2018 yılında yüzde 36,4’e ve 2019 yılında yüzde 37,6’a yükselmiştir. Fakat 2019’un sonlarına doğru ortaya çıkan Covid 19 virüsüyle beraber her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de büyük bir duraksama yaşanmıştır. Ekonominin hızla çöküşe geçtiği bu dönem yüzyıllar sonra bile hatırlanacak büyük bir ekonomik yıkıma sebep olmuştur. 2019 yılının Aralık ayında hayatımızı hayatımızda köklü değişikliklere sebep olan Pandemi süreci ve bu sürecin ortaya çıkarmış olduğu büyük yıkımın daha uzun yıllar etkilerini devam ettireceği yadsınamaz bir gerçekliktir.
Başta ülkemiz olmak üzere bütün dünya, yaşanan bu ekonomik bunalımda ortaya çıkan zararı telafi etmek için çalışmalar yürütmüştür. Pandemi döneminde zaruri olarak uygulanan kısıtlamalar, günlerce süren karantina dönemi, sosyal mesafe ve sokağa çıkma yasakları insanları psikolojik açıdan çok etkilerken güven duygusunu azaltmış olup hem sosyal yaşam hem de ekonomide önemli ölçüde gerilemeye neden olmuştur. Ülkemiz ise bu hastalık döneminde vermiş olduğu mücadele kapsamında hem işletmeler için hem de vatandaşlar içim çeşitli mali tedbirleri ve kredi desteklerini hayata geçirmiştir. Bu kapsamda, tüketicilere yönelik; düşük faizli krediler, kredi borçlarını belli bir süreye kadar öteleme ve konut kredileriyle ilgili farklı düzenlemeler yapılmıştır. Fakat her ne kadar konut kredilerinde düzenlemeler yapılsa da ekonomiye güvenin oldukça sarsıldığı bu dönemde sayısal verilere de bakıldığında insanlar bu süreçte yeni bir konut almaktan ve konut kredisi çekmekten oldukça korkmuşlardır.
Ülkemizde ve tüm dünyada olumsuz gelişmelere yol açan pandemi döneminde her sektöre olduğu gibi inşaat sektörüne de güven endeksi oldukça düşük seyretmiştir. Pandemi döneminin etkisinin azalmaya başladığı ve normalleşme sürecine adımların hızla atıldığı 2022 Ağustos ayından itibaren inşaat sektörüne olan güven de 1,5 kat artmıştır.
Ağustos 2022 Mevsim etkilerinden arındırılmış sektörel güven endeksleri, alt endeksleri ve değişim oranları
TÜİK verilerine göre; Türkiye’de Konut Satışları 2022 yılının son üç ayında değişimleri şu şekilde olmuştur.
Nisan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,8 oranında artmış ve 133.058 Mayıs konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 107,5 oranında artmış ve 122.768 Haziran konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 11,7 oranında artmış 150.509 olmuştur.
Bu tablo bizlere göstermektedir ki pandemi döneminin ekonomik yıkımları tüketicileri oldukça olumsuz etkilemiştir. Konut satışlarından son 3 aydaki artışı, pandemi dolayısı ile konut satışlarının oldukça düşük olmasından kaynaklanmıştır.
Pandemi süreci nedeniyle çalışan bireylerin büyük bir çoğunluğunun çalışma hayatı etkilenmiş ve gelirleri oldukça azalmıştır. Bu nedenle konut kredisi kullanan kişilerin konut kredisi ödemelerinde büyük bir tehlike ve gecikme riskleri oluşmuştur. Özellikle özel sektörde çalışanlar bu riski daha derinden yaşamıştır. Bu durum, ödeme gecikmelerinin artmasına neden olmuş ve birçok kişinin konut kredisi ödemelerinde zorluk çekmesine neden olmuştur. Bu nedenle, ödeme gecikmelerini önlemek için bankalarla iletişime geçen müşteriler ödeme planlarının uzatılması veya taksitlerin ertelenmesi gibi çözümlere başvurmuşlardır.
Pandemi süreci nedeniyle Türkiye’de konut kredilerindeki faizler de yükselmiştir. Bu nedenle konut kredisi alanların ödeme yükü artmıştır. Bu durum, özellikle ödeme gecikmeleri olan kişiler için ciddi bir sıkıntı olabilir. Ödeme gecikmelerinin faizleri daha da artırması nedeniyle, bu kişilerin ödeme yükü daha da arttığından, konut kredisi ödemelerinde daha fazla zorluk çekmeleri muhtemeldir. Bu nedenle, konut kredisi faizlerini düşürmek için bankalarla iletişime geçilerek yeniden yapılandırma yaptırılması önerilebilir.
8.İnşaat sektöründe maliyetlerin artması
İnşaat maliyetlerinin artması o günün ekonomik koşullarına göre değişkenlik göstermekle beraber ülkemizde yaşanan ekonomik kriz ve pandemi süreçlerinin etkisiyle bu artış oldukça yükselmiştir. Bu artışların nedenleri arasında, inşaatte kullanılan malzemelerin ithal edilmesi veya üretimiyle ilgili maliyetlerin artışı, işçilik maliyetlerinin yükselmesi, vergi ve özel harçların artışı gibi faktörler yer alabilir. Bu faktörlerin her biri, inşaat maliyetlerini etkilemektedir.
Hazır beton endeksi
Hazır beton endeksi, beton malzemesi üreten firmalar tarafından üretilen ve satılan betonun fiyatının zaman içinde değişimini gösteren bir endekstir. Konut kredileri ise, insanların ev almak için kullandıkları kredilerdir.
Bu iki kavram arasında doğrudan bir ilişki olmasa da, hazır beton endeksi ve konut kredileri arasında dolaylı bir ilişki vardır. Örneğin, ev alımında kullanılan konut kredilerinin faiz oranlarının yüksek olması, ev alımının maliyetini artıracak ve bu da ev alımını azaltacaktır. Bu durumda, evlerin daha az talep edilmesi, ev inşaatında kullanılan malzemelerin, özellikle de hazır betonun, satış miktarını azaltacak ve böylece hazır beton endeksi de düşecektir.
Aynı şekilde, hazır beton endeksinin yüksek olması da ev inşaatının maliyetini artıracak ve bu da ev alımını azaltacaktır. Bu durumda da konut kredilerinin talep edilme oranı düşecektir.
Hazır beton endeksinin yüksek olması, ev inşaatının maliyetini artırarak ev alımını azaltacak ve böylece konut kredilerinin talep edilme oranı da düşecektir. Aynı şekilde, konut kredilerinin faiz oranlarının yüksek olması da ev alımını azaltarak hazır beton endeksinin düşmesine neden olacaktır.
THBB tarafından hazırlanan aylık beton Hazır Beton Endeksi ile Türkiye’de inşaat sektörü ve bağlantılı imalar ve hizmet sektörlerindeki durumu ve beklenen gelişmeleri ortaya koymaktadır. Bu sebeple oldukça önemli olan bu endeks inşaat sektöründeki büyüme hızını ortaya koyan en önemli göstergelerden biridir. 2022 Ocak ayında yayınlanan raporda geçen yılın endekslerine göre büyük bir gerileme yaşanmıştır.
Yükselen maliyet enflasyonu ve inşaat maaliyetlerindeki artışlar tüketicilerin konut alma ihtiyaçlarını da baskılar hale gelmiştir. Tüketiciler konut kredisi kullanmakta çekinirken ikinci el konutlara rağbet oldukça artmıştır. Yeni yapılan konutlara tüketiciler tarafından talep gösterilmemesinin en önemli etkenleri arasında inşaat maliyetlerindeki yükseliş ilk sırada yer almaktadır. Türkiye’de bulunan özel bankalar konut kredilerinde yüksek faiz oranlarında geri adım atmazken kamu bankalarının konut kredilerindeki düşük faiz oranları tüketiciler tarafından her ne kadar ilgi görse de ekonomideki likidite sıkıntısı ve maliyet artışları bu duruma gölge düşürmektedir. Bu sebeple kamu bankaları kadar özel bankaların da bu konuda taşın altına elini koymaları gerekmektedir.
9.İnşaat sektöründeki teknolojik gelişmelerin konut alımına etkisi
İnşaat sektörü, son yılların en hızlı değişen ve gelişen sektörlerinden biridir. Bu değişim ve gelişim, özellikle teknolojik gelişmelerin etkisiyle olmuştur. Öncelikle, inşaat sektöründe kullanılan malzemelerin üretiminde ve uygulamalarında büyük ilerlemeler kaydedilmiştir. Örneğin, beton ve çimento gibi malzemelerin üretiminde kullanılan teknolojiler geliştirilerek, daha sağlam ve dayanıklı yapılar inşa edilebilmektedir.
Ayrıca, inşaat sektöründe kullanılan makine ve ekipmanların da teknolojik gelişmelerle birlikte yenilenmesiyle, inşaat işlemlerinin daha hızlı ve verimli hale gelmesi sağlanmıştır. Teknolojinin hızla geliştiği dünyada bu gelişmeden en çok etkilenen sektörlerden biri olan inşaat sektöründe yaşanan gelişmeler tüketicilerin konut alımını da oldukça etkilemektedir. Yani kullanıcılar için daha iyi bir yaşam sunan her proje inşaat sektörünü ve bu sayede de konutların da değerini artırmaktadır. Özellikle Gelecekteki konut sahiplerinin inşaat öncesinde yapının bitmiş şeklini gerçeğe en yakın biçimde görüntüleyebilmeleri oldukça önem taşımaktadır. Bunun yanında yükselen bir önemli değer ise Otomasyondur. Akıllı evlerin yaygınlaşmasıyla birlikte birçok evde sistemler mobil cihazlar aracılığıyla tek tuşta kontrol edilebilmektedir.
İnşaat sektöründeki teknolojik gelişmeler, konut kredileri üzerinde de etkili olmuştur. Öncelikle, teknolojik gelişmelerin etkisiyle, inşaat sektöründe üretilen yapıların kalitesi ve dayanıklılığı artmıştır. Bu durum, yapıların değerinin artmasına ve buna bağlı olarak konut kredilerinin de artmasına neden olmuştur. Örneğin, teknolojik gelişmelerle birlikte üretilen betonların daha sağlam olması, yapıların daha az hasar görmesine neden olmuş ve bu sayede yapıların değerinin artmasına neden olmuştur.
Ayrıca, teknolojik gelişmelerin etkisiyle, inşaat sektöründe üretilen yapıların maliyetleri de düşmüştür. Örneğin, 3D yazıcılar sayesinde, yapıların ön tasarımları hızlı bir şekilde üretilebilir ve bu sayede yapıların inşaat sürecinde harcanan maliyetler azalmıştır. Bu durum da, yapıların satış fiyatlarını düşürür ve buna bağlı olarak konut kredilerinin de düşmesine neden olur.
Tüm bu teknolojik gelişmeler, konut kredilerine etkisi olarak, yapıların değerinin artması ve maliyetlerin azalmasıyla, konut kredilerinin de düşmesine neden olmuştur. Bu durum, insanların ev sahibi olmalarını daha kolay hale getirmiştir. Ancak, bu durumun yanı sıra, inşaat sektöründeki teknolojik gelişmelerin etkisiyle, yapıların ömrünün de uzamasına neden olmuştur. Örneğin, daha sağlam betonların kullanılmasıyla, yapıların daha az hasar görmesine neden olmuş ve bu sayede yapıların ömrünün uzamasına neden olmuştur. Bu durum da, konut kredisi ödemelerinin daha uzun bir süre yapılmasına neden olmuştur.
10.Tüketiciler Konut kredilerine güven duyuyor mu?
Ülkemizde konut kredilerine güven duyulup duyulmadığını anlamak için sayısal verilere bakmak gerekir. Öncelikle, konut kredisi kullanım oranını incelenmelidir. Konut kredisi kullanım oranının yüksek olması, konut kredisinin yaygın bir şekilde kullanıldığını ve insanların konut kredisine güvendiklerini gösterir.
Konut kredisi faiz oranlarının düşük olması, konut kredisinin daha uygun bir şekilde kullanılabileceğini ve bu nedenle daha fazla insanın konut kredisine yönelebileceğini gösterir. Faiz oranlarının yüksek olması ise, konut kredisinin daha pahalı bir şekilde kullanılacağını ve bu nedenle daha az insanın konut kredisine yönelebileceğini gösterir.
Bu konuda konut kredisi ödeme kabiliyeti oranını incelemek önemlidir. Konut kredisi ödeme kabiliyeti oranı, bir kişinin aylık gelirinin konut kredisi ödemesi için harcanabilecek maksimum tutarı gösterir. Bu oranın yüksek olması, insanların konut kredisi ödemesi için yeterli gelirlerine sahip olduğunu ve bu nedenle konut kredisine güvendiklerini gösterir.
Son olarak, konut kredisi vadesi uzatma oranını incelemek de faydalı olabilir. Konut kredisi vadesi uzatma oranı, konut kredisi vadesi uzatılmış olan konut kredisi sayısının toplam konut kredisi sayısına oranını gösterir. Bu oranın düşük olması, insanların konut kredisi ödemelerini zamanında yapabildiklerini ve bu nedenle konut kredisine güvendiklerini gösterir.
